Bauspardarlehen: Zins, Tilgung und was nach der Zuteilung passiert

Das Bauspardarlehen ist der Kreditteil des Vertrags und wird nach der Zuteilung abrufbar. Sein Zins steht schon bei Vertragsabschluss fest und ändert sich bis zur vollständigen Rückzahlung nicht – es gibt also keine Zinsbindung, die irgendwann ausläuft. Die monatliche Rate ergibt sich aus dem Tilgungsbeitrag des Tarifs, meist 4 bis 8 Promille der Bausparsumme, und liegt damit spürbar über der Sparrate.

Von Günther DallmairAktualisiert am 07. August 2026

Auf einen Blick

Höhe: Bausparsumme minus angespartes Guthaben
Zinsbindung: über die gesamte Laufzeit, kein Auslaufen
Tilgungsbeitrag: meist 4 bis 8 ‰ der Bausparsumme pro Monat
Typische Laufzeit: 7 bis 12 Jahre
Sondertilgung: jederzeit, unbegrenzt, kostenfrei
Sicherheit: bei kleineren Beträgen oft ohne Grundschuld

Der Zins läuft nie aus

Das ist der zentrale Unterschied zu jedem anderen Immobilienkredit. Ein Annuitätendarlehen hat eine Zinsbindung von zehn oder fünfzehn Jahren; danach muss die Restschuld zu unbekannten Konditionen neu finanziert werden. Beim Bauspardarlehen gilt der vereinbarte Zins bis zum letzten Euro.

Wirtschaftlich bedeutet das: Sie kennen beim Abschluss des Bausparvertrags bereits die vollständigen Kosten des späteren Darlehens. Kein anderes Produkt am deutschen Markt bietet diese Sicherheit über eine so lange Gesamtstrecke.

Der Preis dafür ist ein Zinssatz, der in Niedrigzinsphasen über dem liegt, was ein Annuitätendarlehen gerade kostet. Ob sich das lohnt, entscheidet die Zinsentwicklung bis zur Zuteilung – und die kennt niemand im Voraus. Genau das macht den Vertrag zur Versicherung: Man zahlt eine Prämie für den Fall, dass es teurer wird.

Die Rate wird höher als in der Sparphase

Ein Punkt, der bei Vertragsabschluss regelmäßig übersehen wird. In der Sparphase zahlen Sie den Regelsparbeitrag, meist 3 bis 5 Promille der Bausparsumme. In der Darlehensphase greift der Tilgungsbeitrag, meist 4 bis 8 Promille – und der enthält Zins und Tilgung zusammen.

Bei 50.000 Euro Bausparsumme kann die Rate damit von 200 Euro in der Sparphase auf 300 Euro in der Darlehensphase steigen. Wer die Haushaltsrechnung nur auf die Sparrate ausgelegt hat, bekommt genau in dem Moment ein Problem, in dem der Vertrag seinen Zweck erfüllen soll.

Prüfen Sie deshalb vor Vertragsabschluss beide Raten. Ein Tarif mit niedrigem Darlehenszins, aber hohem Tilgungsbeitrag ist nur dann die günstigere Wahl, wenn Sie die höhere Rate auch tragen können.

Wofür Sie das Darlehen verwenden dürfen

Ein Bauspardarlehen ist zweckgebunden. Zulässig sind wohnwirtschaftliche Verwendungen:

Bau oder Kauf einer Wohnimmobilie, auch einer vermieteten
Modernisierung, Sanierung, Umbau und energetische Maßnahmen
Ablösung bestehender Darlehen, die für einen dieser Zwecke aufgenommen wurden
Kauf eines Baugrundstücks
Erwerb von Anteilen an einer Wohnungsbaugenossenschaft
Nicht zulässig: freie Verwendung, Konsum, Fahrzeugkauf oder Umschuldung von Konsumkrediten

Sicherheiten und Nebenkosten

Bis zu einer tarifabhängigen Grenze – häufig im Bereich von 30.000 bis 50.000 Euro – vergeben Bausparkassen das Darlehen ohne Eintrag ins Grundbuch, oft gegen Abtretung der Ansprüche oder gegen Bürgschaft. Das spart Notar- und Grundbuchkosten, die bei einer klassischen Finanzierung schnell im vierstelligen Bereich liegen.

Bei größeren Beträgen wird eine Grundschuld eingetragen, in aller Regel nachrangig hinter einem bestehenden Bankdarlehen. Dieser Nachrang ist einer der Gründe, warum Bauspardarlehen nominal etwas teurer sind als erstrangige Bankdarlehen: Die Bausparkasse trägt im Verwertungsfall das höhere Risiko.

Der Vorteil, der in Vergleichen untergeht

Ein Bauspardarlehen können Sie jederzeit und in beliebiger Höhe sondertilgen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung und ohne vertragliche Obergrenze. Bei klassischen Annuitätendarlehen sind Sondertilgungen meist auf 5 bis 10 Prozent pro Jahr begrenzt und darüber hinausgehende Rechte kosten einen Zinsaufschlag.

Für alle, die mit unregelmäßigen größeren Beträgen rechnen – Bonus, Abfindung, Erbschaft –, kann ein Bauspardarlehen mit nominal höherem Zins deshalb unter dem Strich günstiger sein als ein Annuitätendarlehen mit niedrigerem. Diese Rechnung taucht in Zinsvergleichen praktisch nie auf.

Häufige Fragen

Wie hoch ist der Zins beim Bauspardarlehen?

Er ist tarifabhängig und steht bereits bei Vertragsabschluss fest – deshalb lässt sich keine allgemeine Zahl nennen, sondern nur die des jeweiligen Tarifs. Wichtig ist der Vergleich über den effektiven Jahreszins, weil nur er Gebühren und Zahlungsweise einbezieht. Und relevant ist immer die Kombination mit dem Tilgungsbeitrag: Ein niedriger Zins bei hoher Pflichttilgung kann monatlich teurer sein als umgekehrt.

Muss ich das Bauspardarlehen abrufen?

Nein. Bei der Zuteilung entscheiden Sie frei, ob Sie das Darlehen nutzen, nur das Guthaben abrufen oder die Zuteilung zurückstellen. Ein Verzicht ist ausdrücklich vorgesehen und wird in manchen Tarifen sogar mit einem Zinsbonus auf das Guthaben belohnt. Genau diese Wahlfreiheit unterscheidet den Bausparvertrag vom Forward-Darlehen, bei dem eine Abnahmepflicht besteht.

Wie lange läuft ein Bauspardarlehen?

In der Praxis meist sieben bis zwölf Jahre, abhängig vom Tilgungsbeitrag des Tarifs und von der Darlehenshöhe. Die Laufzeit ist damit deutlich kürzer als bei einem Annuitätendarlehen, weil der Tilgungsanteil höher ist. Durch Sondertilgungen lässt sie sich jederzeit weiter verkürzen, ohne dass dafür Kosten anfallen.

Bekomme ich das Bauspardarlehen auf jeden Fall?

Auf die Zuteilung besteht bei Erfüllung der Tarifbedingungen ein Rechtsanspruch. Die Auszahlung des Darlehens setzt aber zusätzlich eine Bonitätsprüfung voraus – die Bausparkasse muss wie jeder Kreditgeber die Kreditwürdigkeit prüfen. Bei deutlich verschlechterten Einkommensverhältnissen kann die Auszahlung deshalb abgelehnt oder an zusätzliche Sicherheiten geknüpft werden.

Kann ich ein Bauspardarlehen für eine vermietete Immobilie nutzen?

Ja, die wohnwirtschaftliche Zweckbindung verlangt keine Selbstnutzung. Bau, Kauf und Modernisierung vermieteter Wohnimmobilien sind zulässig. Anders liegt es bei Wohn-Riester: Dort ist die Selbstnutzung Voraussetzung für die Förderung. Wer vermieten will, sollte deshalb einen normalen Bausparvertrag wählen und die Zinsen gegebenenfalls steuerlich geltend machen.

Quellen

Verfasst von

Günther Dallmair

Bauspar- und Finanzierungsexperte

IHK-registrierter Immobiliardarlehensvermittler
Reg.-Nr. D-W-155-1UQR-94

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